Służebność mieszkania w sprzedaży nieruchomości w 2024 roku

O jakim rozwiązaniu prawnym mówimy w przypadku służebności mieszkania? Otóż w chwili, gdy chcemy zapewnić sobie, albo innej osobie prawo do dożywotniego korzystania z danej nieruchomości, możemy skorzystać z możliwości ustanowienia służebności na tej nieruchomości. Ma to wpływ na jej wartość oraz kształt procedury sprzedaży. Jak to wygląda dokładnie? Specjaliści z agencji Walor Nieruchomości przygotowali najważniejsze informacje w poniższym artykule.

Spis treści

[spis_tresci]

Kwestia służebności osobistej

Służebność mieszkania jest typem służebności osobistej. Oznacza to, że dotyczy konkretnej, podanej z imienia i nazwiska osoby. Na podstawie umowy, którą ta osoba podpisuje w bieżącym właścicielem nieruchomości, zyskuje ona dożywotnie prawo do korzystania z tej nieruchomości, w takim zakresie w jakim opisuje to umowa.

Przykładem ustanowienia służebności na nieruchomości może być sytuacja, w której rodzice przepisują swój dom na dzieci, ale zabezpieczają sobie przy tym możliwości korzystania z niektórych jego części. Z perspektywy prawnej mówimy wówczas, że rodzice stali się służebnikami.

Jak ustanawia się służebność? Jakie mają prawa służebnicy? Jak prezentuje się sprawa służebności nieruchomości w sytuacji, gdy chcemy ją sprzedać? Odpowiedzi znajdują się poniżej.

Służebność mieszkania 2024 – prawa służebnika

Służebność i wszystkie związane z nią kwestie reguluje Kodeks Cywilny. Według jego przepisów służebnik ma przede wszystkim prawo do zamieszkiwania konkretnej części nieruchomości, określonej w umowie. Może to być np. ostatnie piętro domu, albo wyznaczone pokoje, czy połowa powierzchni parteru. Oprócz tego służebnik może swobodnie korzystać z pomieszczeń i sprzętów wspólnych dla mieszkańców danego budynku, o ile nie są one jakoś przypisane do konkretnego mieszkania. Może to być suszarnia, piwnica, wspólna kuchnia itp.

Co warte uwagi, osoba nabywająca służebność nieruchomości na podstawie umowy, może do niej przyjąć swojego współmałżonka oraz dzieci. Mało tego, dzieci będą mieć prawo do przebywania w określonych umową służebności partiach nieruchomości nawet gdy już osiągną pełnoletność. Przepisy dopuszczają również ewentualność przyjęcia na nieruchomość osób niespokrewnionych – okolicznością usprawiedliwiającą podobną sytuację jest konieczność obecności tych osób przy prowadzeniu gospodarstwa domowego, o ile służebnik zapewnia im utrzymanie.

Czy służebnik danej nieruchomości ma jakieś obowiązki? Tak. Należy do nich między innymi dokładanie się do mediów, z których może korzystać.

Służebność mieszkania – jak ustanowić w 2024 roku?

Dla ustanowienia służebności osobistej na danej nieruchomości, właściciel tej nieruchomości zawiera umowę ze służebnikiem. Zgodnie z tą umową właściciel zrzeka się części praw do rzeczonej nieruchomości. Jak widać, jest to dość poważna sprawa, dlatego oświadczenie właściciela nieruchomości będzie ważne o ile będzie mieć postać aktu notarialnego. Umowa reguluje przede wszystkim dwie podstawowe sprawy:

• określa pomieszczenia, których będzie dotyczyć służebność nieruchomości
• określa zakres zaspokajania tzw. potrzeby mieszkaniowej, czyli korzystanie z określonych pomieszczeń przez służebnika. W umowie zastrzega się też prawo do remontowania przez służebnika swojej części nieruchomości.

Ważna informacja!

Nie tylko umowa z właścicielem ustanawia służebność nieruchomości. Inną możliwością jest decyzja administracyjna, albo postanowienie sądu. Informacja o służebności danej nieruchomości znajduje się w dziale III księgi wieczystej tej nieruchomości.

Kiedy wygasa służebność danej nieruchomości?

Służebność mieszkania wygasa najpóźniej w momencie śmierci służebnika. Przepisy określają ją jako prawo niezbywalne. Nie może ona jednak zostać przeniesiona, ani wejść w skład spadku, tj. nie można jej odziedziczyć.

Służebność mieszkania – zamiana na rentę w 2024 roku

Służebność mieszkania jest wartością o charakterze alimentacyjnym, lub mówiąc inaczej możliwość jej zniesienia przyczyni się do pogorszenia warunków życia osobie uprawnionej. Jakie konsekwencje ma taki stan rzeczy? Otóż nie można zupełnie znieść służebności, istnieje jednak możliwość wymienienia jej na rentę wypłacaną służebnikowi przez właściciela nieruchomości. Dojdzie jednak do tego tylko wówczas, gdy stwierdzi się dokonanie rażących uchybień w korzystaniu z nieruchomości przez służebnika, np. przy zakłócaniu spokoju innych mieszkańców, niszczeniu mienia, czy częstych zakłóceniach porządku.

Wysokość wypłacanej renty określa sąd, dokonuje tego na podstawie tzw. wartości służebności, ale nie ma jednej metody, by ją obliczyć. W zależności od sytuacji sąd może skorzystać z przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn, albo podjąć decyzję na podstawie porównania wartości nieruchomości przed i po zniesieniu uprawnienia.

Jeśli chodzi o pierwszą podaną ewentualność, możemy przytoczyć przykład wyliczenia renty. Jeśli roczna wartość służebności wynosi 4% wartości nieruchomości, mnożymy ją przez określony we wspomnianej ustawie okres 10 lat. Przy mieszkaniu o wartości 300 tys. zł renta wyniesie:

300 000 zł x 4% = 12 000 zł

12 000 x 10 = 120 000

A z tego wynika, że w okresie dziesięciu lat miesięczna renta należna osobie schodzącej ze służebności mieszkania wyniesie 1000 zł.

Jaki podatek trzeba zapłacić od służebności

Służebność mieszkania a sprzedaż tego mieszkania

Nieruchomość z ustanowioną służebnością może być przedmiotem transakcji kupna-sprzedaży. Sprzedając mieszkanie ze służebnością nie potrzebujemy zgody służebnika. Jak to się ma do charakteru praw służebności? Otóż transakcja nie znosi (nie likwiduje) służebności. Po dokonaniu transakcji nowy właściciel nieruchomości musi dalej respektować uprawnienia służebnika, co musi zaakceptować jeszcze przed sporządzeniem aktu notarialnego sprzedaży mieszkania.

Służebność jest okolicznością wpływająca na wartość nieruchomości, co oznacza że mieszkanie ze służebnością jest w sprzedaży tańsze niż analogiczny lokal bez niej. Wartość rynkowa zostaje tu pomniejszona o wartość służebności, a dokładnych wyliczeń dokonuje rzeczoznawca. Czy istnieją jakieś odstępstwa od tej reguły, albo precedensy pozwalające uwolnić mieszkanie od służebności?

Z powodu szczególnej roli służebności ingerencje w jej treść oraz jej zniesienie nie mogą być dowolne, co oznacza że właściciel lokalu ze służebnością nie ma łatwego zadania. Najprostszą sytuacją jest ta, gdzie służebność zostaje ustanowiona na czas określony, czyli na okres przewidywanego trwania potrzeb mieszkaniowych służebnika. Wygasa ona wówczas wraz z nadejściem terminu końcowego. Służebnik z takim ograniczonym czasowo uprawnieniem może się go też sam zrzec w każdej chwili.

Zniesienie służebności dożywotniej bez wynagrodzenia również wchodzi w grę, o ile służebność utraciła dla nieruchomości znaczenie. Dzieje się tak, kiedy służebnik mieszka gdzieś indziej, czyli służebność danego mieszkanie nie jest mu już niezbędna dla zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.

Ważna informacja!

Jednym ze sposobów zniesienia służebności mieszkania jest jej dezaktualizacja za wynagrodzeniem dokonywana przez sąd. Możliwość taka jest brana pod uwagę, jeśli na skutek zmiany stosunków służebność stanie się dla nieruchomości szczególnie uciążliwa, albo przestanie być konieczna dla służebnika (np. gdy ma on inny lokal, w którym mógłby mieszkać)

Najważniejsze kwestie dotyczące sprzedaży mieszkania ze służebnością 2024

Jeśli właściciel nieruchomości z ustanowioną służebnością planuje ją sprzedać, musi pamiętać o kilku ważnych sprawach związanych z transakcją.

• Strona kupująca musi być poinformowana o istnieniu służebności na danej nieruchomości, w przeciwnym razie może wycofać się z transakcji.
• Nie ma możliwości zatajenia służebności nieruchomości przed kupcem – fakt ten jest zawsze wpisany w księdze wieczystej nieruchomości
• Nieruchomość ze służebnością zazwyczaj powoduje obawy kupującego, dlatego sprzedając takie mieszkanie trzeba udzielić wyczerpujących informacji na temat sytuacji i podać wszystkie szczegóły warunków korzystania z nieruchomości przez osobę/osoby uprawnione.
• Służebnik nie musi być poinformowany o sprzedaży mieszkania na którym go ustanowiono
• Po sprzedaży mieszkania ze służebnością osoba/osoby uprawnione nadal korzystają z nieruchomości, a nowy właściciel musi to zaakceptować
• Służebnik nie musi być obecny przy sporządzaniu aktu notarialnego transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości – ponieważ nie ma on praw rozporządzania nieruchomością, nie jest w żadnym wypadku stroną transakcji
• Jeśli właścicielowi nieruchomości ze służebnością zależy na szybkiej i sprawnej sprzedaży, najlepszym wyborem jest współpraca z profesjonalną agencją taką jak Walor Nieruchomości, najlepiej zadzwonić i zapytać o skup mieszkań ze służebnością.

Służebność mieszkania w perspektywie skupu nieruchomości

Z lektury niniejszego artykułu wynika, że sprzedaż mieszkania z ustanowioną służebnością może być pewnym kłopotem dla właściciela. Konwencjonalny tryb sprzedaży, czyli drogą płatnych ogłoszeń i współpracy z pośrednikami ma niewielkie szanse na powodzenia. Zwykli kupcy rzadko są zainteresowani mieszkaniem zajętym w części przez obcą osobę, albo osoby – wspólne zamieszkiwanie potrafi być problematyczne, a sytuacja potrafi trwać całe lata.

W gruncie rzeczy droga najszybszej sprzedaży mieszkania obciążonego prawem służebności to współpraca ze skupem nieruchomości. W przeciwieństwie do agencji obrotu nieruchomościami, pośredników i zwykłych kupców profesjonalne firmy takie jak agencja Walor Nieruchomości interesują mieszkania i domy ze służebnością. Właściciele takich nieruchomości mogą liczyć na bezpłatną pomoc w załatwieniu wszystkich formalności oraz – również bezpłatną – opiekę prawną.

Reguły i korzyści współpracy z agencją

Bezpłatna wycena nieruchomości po nawiązaniu kontaktu z agencją Walor następuje zazwyczaj w ciągu 24 godzin. Fakt służebności na danej nieruchomości nie jest jedynym parametrem regulującym wysokość wyceny, właściciele zazwyczaj dostają propozycję ceny wyższą od spodziewanej. Nasi analitycy biorą pod uwagę cenę rynkową analogicznych lokali, położenie, stan techniczny, dogodność użytkowania, a dopiero potem wiek służebnika/służebników i treść umowy służebności. Wycena jest bezpłatna i nie zobowiązująca, tj. po jej dokonaniu nie zachodzi konieczność transakcji – właściciel zawsze ma prawo się rozmyślić, choć gwarantujemy najlepszą cenę.

W przypadku decyzji o współpracy ustalamy wspólnie dalsze kroki oraz formalności konieczne do załatwienia by dobić targu. Cała procedura oraz transakcja są całkowicie zgodne z prawem oraz bezpieczne. Wszelkie wątpliwości wyjaśni i załatwi nasz dział prawny. Z doświadczenia wiemy, że sprzedaż nieruchomości ze służebnością jest trudna, ale na ogół nie jest to sytuacja bez wyjścia. Skonsultuj się z nami, być może znajdziemy rozwiązanie jakiego się nie spodziewasz.

Zniesienie służebności a sprzedaż mieszkania ze służebnością

Kwestią, która nieodmiennie budzi zainteresowanie jest możliwość zniesienia służebności. Generalnie jest to możliwe, jednak biorąc pod uwagę wszystkie procedury – bardzo trudne.

Trzeba powiedzieć chęć sprzedaży mieszkania nie jest jedyną sprawą, przez którą bierze się pod uwagę zniesienie służebności. Zdarza się na przykład, że podczas lat trwania uprawnienia, służebnik popada w konflikt z właścicielem nieruchomości. Jeśli uda się wykazać naganność i powtarzalność uciążliwych zachowań, wówczas zniesienia służebności można dochodzić drogą sądową.

Inną, dość częstą możliwością, w której może dojść do zniesienia służebności jest zmiana relacji między stronami – właścicielem a służebnikiem. Jeśli w wyniku zmiany stosunków ekonomicznych, albo gospodarczych nieruchomość stała się uciążliwa dla właściciela, wtedy również można domagać się za pośrednictwem sądu zniesienia służebności za wynagrodzeniem.

Wygaśnięcie służebności a sprzedaż mieszkania ze służebnością

Jak wspomnieliśmy wyżej, służebność mieszkania wygasa najpóźniej z chwilą śmierci osoby uprawnionej. Według przepisów regulujących kwestie służebności, może ona wygasnąć wcześniej, jeśli zostanie spełniony pewien warunek.

Według obowiązującego prawa służebność wygasa, jeśli osoba uprawniona nie korzysta ze swojego przywileju przez kolejnych 10 lat. Mówiąc inaczej, jeśli służebnik nie korzysta z nieruchomości obciążonej służebnością, ani jej nie zamieszkuje przez dekadę, wówczas można się zwrócić do sądu o ustalenie wygaśnięcia służebności.

Zrzeczenie się praw przez służebnika

Jak rozumiemy, sprzedaż mieszkania ze służebnością wpływa na wysokość ceny uzyskiwanej za nieruchomość. Sytuacja może się jednak zmienić i właściciel mieszkania zarobi na transakcji więcej niż się spodziewał, jeśli zajdą przesłanki pozwalające osobie uprawnionej dobrowolnie zrzec się z ustanowionego przywileju. W wyniku zrzeczenia prawo służebności wygasa. Kiedy można liczyć na takie rozwiązanie?

Dość często zdarza się, że właściciel nieruchomości chce ją korzystnie sprzedać i przystępuje do oczyszczania jej z obciążeń, a jednocześnie służebnik nie korzysta już z tej nieruchomości. W takiej sytuacji służebnik może zrzec się pisemnie swojego uprawnienia, ale dokument musi być potwierdzony przez notariusza.

Według przepisów oświadczenie o zrzeczeniu się służebności powinno być co najmniej dokumentem z notarialnie poświadczonym podpisem. Dokument ten musi być dołączony do wniosku o wykreślenie służebności z księgi wieczystej danej nieruchomości. Sam wniosek składa się w Wydziale Ksiąg Wieczystych właściwego sądu rejonowego. Inną opcją jest zrzeczenia się służebności w formie aktu notarialnego. W takiej sytuacji poinformowanie sądu o konieczności zmian treści księgi wieczystej należy do notariusza.

Jeśli zrzeczenie się służebności zbiega się w czasie z transakcją sprzedaży nieruchomości na której ta służebność była ustanowiona, wówczas wszystkie formalności można załatwić podczas jednej wizyty u notariusza. Jak można się domyśleć, do sprzedaży nieruchomości konieczna będzie obecność służebnika, który przed uprawomocnieniem aktu notarialnego transakcji podpisze oświadczenie o zrzeczeniu się służebności.

Sprzedaż mieszkania ze służebnością – podsumowanie

Z powyższego artykuł wynika kilka faktów, o których warto pamiętać:

• Sprzedaż mieszkania ze służebnością jest możliwa, jest to jednak skomplikowany proces
• W przypadku planowania transakcji i braku znajomości przepisów warto skorzystać z bezpłatnej pomocy prawnej oferowanej przez skup nieruchomości
• Zwykli kupcy, podobnie jak pośrednicy traktują służebność ustanowioną na danej nieruchomości jako wadę tej nieruchomości, zaś samą nieruchomość – jako nieopłacalną  
• Obecność służebności na domu, lub mieszkaniu obniża cenę możliwą do uzyskania przy ich sprzedaży
• Skup mieszkań ze służebnością to oferta jaką mogą zaproponować wyłącznie profesjonaliści. W przypadku współpracy z agencją Walor ma się gwarancję bezpieczeństwa transakcji, opieki prawnej i dobrej ceny